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	美国楼市2010年复苏？ ... by william ... 37 月 23 天前，417 次点击来源：21世纪经济报道　　房地产已经不是一个地区概念。　　“美国的经济复苏,将部分回答中国房地产市场何时能够复苏的问题。外部经济回暖是中国楼市重要的支撑力。”一位券商研究员称。　　“在美国房地产市场复苏之前,美国经济是不可能复苏的。”仲量联行全球研究中心认为,如果美国联邦储备委员会成功扩大信贷市场的流动性,以及房屋支付能力能够持续大幅上升,那么房地产市场可能在2009年底前稳定以及经济在2010年回暖的预测是可行的。但是这也仅仅是“如果“,随着美国实体经济出现下滑,汽车、传媒行业都出现严重的问题,美国经济未来走向仍然扑朔迷离。　　糟糕的数据　　美亚置业集团董事长梁建立,在接待来自美国十大翻新开发商之一的Emerging Markets of North America,Inc(下称EM)的营销副总经理一行时,曾考虑共同开拓EM在中国的销售市场,以缓解公司在次按风暴中面临的压力。当时没有人能够想到2008年下半年急转直下的行情,“幸好我没有这样做,”梁建立心有余悸地说。之前美亚集团一直代理美国房地产业务,如今处于观望已经一年多。　　“采用房屋价格的中位数计算,过去一年我们代理的房价降了17.7%,”梁建立感叹说。美国各州楼市情况不同,跌幅最大的是佛罗里达,第二个是加州,第三个是内华达。而近期由于产业受到影响,密歇根州后来居上。　　“现在美国空置的房有300万套,上个月银行因贷款人断供,收回的房子有29万套,一年估计会收回100多万套。” 　　据全美最大按揭贷款公司之一Countrywide Financial统计,10月份比去年同期放贷下跌48%,但贷款质素开始稳定。位于加州的Countrywide表示,10月份贷款额比9月份上升4%达220亿美元,但比去年同期419亿美元下跌接近一倍。Countrywide 14700亿美元贷款中,延迟还款宗数10月份增加5.94%,但银行封楼数字由9月份1.27%下跌至1.23%。　　另一贷款公司Subprime Loans10月份贷出4200万美元贷款,比9月份下跌84%,比2006年33亿下跌99%。　　此时,进入美国市场想要“抄底”的海外人士也近乎绝迹。美亚集团在香港的副总徐兆基表示,“9月开始香港没有一个银行贷款买美国楼盘。” 　　据波士顿按揭银行家协会(Mortgage Bankers Association)指出,明年贷款数目预计将大跌18%,低于20000亿美元。　　美国房价一路下跌。受到密切关注的美国S&P/Case-Shiller住房价格指数显示,第三季度S&P/Case-Shiller全美住房价格指数较上年同期下降16.6%,跌幅超过第二季度的15.1%。　　梁建立认为,“最糟糕的情况预计将在明年一季度到来。”美国政府预测2008年第四季度GDP的年化环比降幅值为-0.6%,明年一季度这个数据仍然为负数,-0.4%,衰退已经是不可否认的事实。美国国家经济研究局企业周期认定委员会公开承认美国经济衰退。　　2009年底美国楼市稳定？　　美国对房地产的经济政策的刺激一直在加大力度。有消息称,美国联邦储备局拟斥资6000亿美元收购住宅抵债资产,促使住房贷款利率下降,将对住宅市场产生正面影响。　　“很多房子跌幅达到了30%-40%,我们估计再跌10%就不会再往下掉了。原因是:美国是个移民国家,平均每年增加1%左右的人口,就需要增加70多万套新房的供应;现在有300万套,需要10个月消化,但现在供应量正在大幅减少,不盖房,移民继续进来,可能一年半到两年内就可以把过剩的房子消化掉。”梁健立对美国未来仍然乐观。　　“银行出台了很多新的政策,重组资产,通过多方的努力使损失降低;政府的干预也起到一些作用,在圣诞节期间不能让更多的人失去房产。”美国盛智律师事务所负责私募股权融资以及企业并购的律师 Will Chuchawat分析,现在美国政府尽可能挽救市场信心,敦促银行降低利息鼓励还款,对关键性行业进行注资。　　仲量联行全球研究中心认为,如果美国联邦储备委员会成功扩大信贷市场的流动性,以及房屋支付能力能够持续大幅上升,那么房地产市场可能在2009年底前稳定以及经济在2010年回暖的预测是可行的。

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