Loan Subprime Mortgage Mortgage Subprime Mortgage Mortgage
Www Subprimemortgagemorgage Tag Finance Subprime Mortgage Mortgage 美国华人买房网
Www Subprimemortgagemorgage Tag Finance Subprime Mortgage Mortgage
Www Tag osearchd Tag 2 Subprimemortgagemorgage Ma Finance ksearchts Tag 2search% Www o Tag d%20searchar Finance etssearch2search% Finance 0A Tag a
searchssea Www c Www s Tag searchu Www pr Www msearchmo Subprimemortgagemorgage tga Www e Finance o
gsearchTasearch gsearcheasearchch 0search Subprimemortgagemorgage a Finance search Subprimemortgagemorgage ubBond%20Markets%2C%20Analysis%20and%20Strategies%2C%207th%20Ed.%20By%20Fabozzi%20%D6%D0%CE%C4%B0%E6rsearchmem Tag rt Finance agsearchm Finance rg Subprimemortgagemorgage g Www rserc Www hBond%20Markets%2C%20Analysis%20and%20Strategies%2C%207th%20Ed.%20By%20Fabozzi%20%D6%D0%CE%C4%B0%E6 Finance w Finance Tag ssearcharsearchh Www 
r Finance t Subprimemortgagemorgage g Finance e Tag %2 Www %20 Finance t Www % Subprimemortgagemorgage 0Esearch.%2 Tag By Subprimemortgagemorgage 2searchF
b Finance z Finance i Subprimemortgagemorgage 20 Www D Subprimemortgagemorgage % Finance 0searchCsearch%%B6%AD%D1%A9%BB%AA%BE%AB%C6%B7%B5%D1%D7%D34%B Subprimemortgagemorgage % Finance 60searchnsearchlsisearch%2
a Tag dsearch2Bond%20Markets%2C%20Analysis%20and%20Strategies%2C%207th%20Ed.%20By%20Fabozzi%20%D6%D0%CE%C4%B0%E6SrasearcheBond%20Markets%2C%20Analysis%20and%20Strategies%2C%207th%20Ed.%20By%20Fabozzi%20%D6%D0%CE%C4%B0%E6i%B6%AD%D1%A9%BB%AA%BE%AB%C6%B7%B5%D1%D7%D3ssearch2search%search0 Subprimemortgagemorgage t Finance %search0 Subprimemortgagemorgage dsearch%2searchB Tag % Finance 0 Finance ab Www zi
2 Tag %search6 Www D Subprimemortgagemorgage % Tag E% Subprimemortgagemorgage 4searchB%%B6%AD%D1%A9%BB%AA%BE%AB%C6%B7%B5%D1%D7%D36searchsearch Tag %B6%AD%D1%A9%BB%AA%BE%AB%C6%B7%B5%D1%D7%D3 Www search Finance Finance Finance 
Finance Subprimemortgagemorgage Subprimemortgagemorgage Subprimemortgagemorgage Subprimemortgagemorgage searchBond%20Markets%2C%20Analysis%20and%20Strategies%2C%207th%20Ed.%20By%20Fabozzi%20%D6%D0%CE%C4%B0%E6searchsearch Www search
中国移民加国房价的影响到底有多大呢？ 我们来算一笔账：
最近几年移民加拿大的中国人在2-4万左右，约1-1.3万个家庭， 假设每个中国家庭平均带来20万加元，那么就是20-30亿加元，按照加国30万的平均房价价格计算，能购买房屋10,000套。加拿大的房地产市场新屋 加旧屋的交易量，大约每年是30万套，10,000套的影响力，大约占到3%，不如我们想象中那么大。
有人会争论购房大多都是通过按揭，不需要全额付款，实际购买力应该更大。不过每年中国新移民对房价影响是有一个天花板的：那就是每年中国移民的家庭总数（大约是1-1.3万个家庭，假定每个家庭都购买一套房子，总计房屋购买潜力10,000-13，000套）
事情固有的复杂性，决定了算数只是故事的一部分。结论永远取决于你怎么算。
根据家园网 95%华裔聚居加拿大五大城市 2017年将达180万 这篇报道，其中大多54万，温哥华40万，蒙特利尔8.2万，卡尔加里7.5万，埃德蒙顿5.3万。
所以细分中国移民对各个城市的房价影响，似乎更加有意义。
以大多伦多地区为例，2009年成屋销量为87,308单元。假定2009年有50%的中国新移民登陆多伦多（大约6000家庭）。
每年多伦多中国新移民的潜在的购房市场，占总市场比率的6.9% 左右 （6,000/87,308）
以大温地区为例，2009年成屋销量为35,669单元，假定2009年有30%的中国新移民登陆多伦多（大约3500家庭，其中可能有2000以上投资移民家庭）。
每年温哥华中国新移民的潜在的购房市场，占总市场比率的10% 左右 （3,500/35,669）。
或许这是大温地区房价这么贵的原因吧，华人投资移民对大温房地产市场确实有举足轻重的影响力。
逃到加国也逃不掉房奴命
中国房价叠创新高，引发了一系列的社会问题，孕育了流行一时的《蜗居》，也创造一个新的族群：房奴。没想到，就算到了温哥华，所谓的人间天堂，新移民还是逃不掉房奴的命运。
移民之前，房价曾经是一个很让人动心的理由。移民公司曾经将加拿大的楼市描绘得如此美好，蓝天，白云，绿草，新鲜的空气，友善的邻居，真正的独栋， 相对低廉的价格……来吧，来晚了就是别人的了。只是，等来了后才发现，虽然与中国相比，应该说是与中国某些特定的城市相比，加拿大的房价并不算高。
只是有两个因素经常被忽略：
1）新移民的平均收入（相对值）的大幅下滑
2）希望定居的城市，和中意的房子，总比想象中和统计数据上贵很多
根据一份包括欧美6国272个都会区的最新报告，温哥华房价的可负担程度，从去年的最难以负担城市第4名跃升为榜首。而多伦多是首次进入「严重难以 负担」榜。温哥华家庭平均要不吃不喝9年，所存的钱才足够在温哥华买屋。多伦多则需要不吃不喝5年，所存的钱才足够在多伦多买屋。
多伦多进入最难以负担城市之列
而新移民的家庭平均收入，很长一段时间内都赶不上加国的平均收入。
所以，在国内买不起的，在这，还是买不起。
一个有趣的现象就是，似乎除了中国，或者说华裔，房奴这个词在其它族群中很少被提及。不管肤色，不论收入，老外虽然也关注房子，但似乎不像华裔如此 热衷，有自己的当然好，没有的话租也不错，很少如中国人如此为房所苦，为房所痛，为房所累的，为了一套房，搭进去半生，等有了，也差不多了，忘记了房子本 来是享受，而不是目标。当然，站着说话总是不会腰疼的，中国人骨子里的“安居乐业”和对土地的热爱，已经成了一种烙印。
只是，有些讽刺的是，让华裔移民逃不开房奴命运的，偏偏还是中国人。
最早是香港人，后来是台湾人，然后是大陆人，加拿大的房地产就这样被一轮一轮地炒上去，而后来者也孜孜不倦地投入其中，正是所谓的“痛并快乐着”， 为房价所痛，一旦拥有又为房价的上海而快乐，然后再投入下一个循环，从公寓到TOWNHOUSE，再到独立屋，再到更大的独立屋，再到更好的区域……这是 一条没有尽头的路，很少人停下来休息。
就像蜗牛，背着房子，哪里会有轻松的时候。这样命运，该怪谁，能怨谁?
温哥华不吃不喝9年够买房 多伦多不吃不喝5年够买房根据一份包括欧美6国272个都会区的最新楼市统计报告，温哥华房价的可负担程度，从去年的最难以负担城市第4名跃升为榜首。而多伦多是首次进入 「严重难以负担」榜。温哥华家庭平均要不吃不喝9年，所存的钱才足够在温哥华买屋。多伦多则需要不吃不喝5年，所存的钱才足够在多伦多买屋。
最难以负担城市列表
该报告是以2009年第三季城市房价中位数字，除以城市家庭(household)平均年收入中位数，来计算各个城市房价的可负担程度。「可负担」房价应为家庭年收入中位数的3倍以下;4.1倍以上即属于「难以负担」，指数超过5.1属于「严重难以负担」。
温哥华去年第三季的房价中位数约为54万元，家庭年收入中位数则为5.82万元，负担指数为9.3;在报告研究的欧美272个都会区内，居最难以负担榜首。
撰写这份统计报告的Frontier中心研究员考克斯(Wendell Cox)表示，温哥华的负担指数(affordability index)高达9.3，意即温哥华的房价相当于家庭年收入的9.3倍，家庭平均要9.3年不吃不喝，才能在温哥华买房子。
在欧美62个「严重难以负担」的都会区中，加拿大便有5个都会区上榜。其中4个位于卑诗省，包括阿博斯福(Abbotsford)(6.6)、基隆那 (Kelowna)(5.9)、维多利亚(7.9)、温哥华(9.3)，另一个上榜的加拿大城市则是多伦多(5.2)。多伦多是首次进入「严重难以负担」榜。
相较于去年，加拿大主要大城市的房价负担指数些微上升，从3.5升为3.7。全国最可负担的城市为安省的温莎(Windsor)(2.2)与雷湾市 (Thunder Bay)(2.2)。阿省的卡加利与爱蒙顿负担指数均些微下滑，分别落在4.6与4.1;魁省满地可则接近「严重难以负担」边缘，负担指数为 4.9。
受到美国次贷危机拖累，去年不少加拿大城市的负担指数降低，，不过温哥华、维多利亚均逆市上扬，与2008年相比，温哥华的负担指数更增加0.9，意味房价增幅相当于家庭1年的年收入。
该报告共统计包括加拿大、美国、英国、澳洲、纽西兰，以及爱尔兰等6国的272个都会区。
报告将屋价高涨归咎城市扩张 呼吁周边地区多建屋
研究员考克斯(Wendell Cox)认为，推高屋价的罪魁祸首是一些强化都市的政策，它限制了都市周边地方的住宅社区发展：「城市规划人士认为我们应停止不断扩大城市，他们甚至使用 贬义字—肆意扩展(sprawl)。对他们来说，这等同罪咎。要在城市边缘发展新房屋十分困难，在廉价土地发展边缘房屋的祕密是扩大房屋业主的数 字。」
该报告将房屋昂贵归咎于政府限制城市扩张，使在城市边缘发展新房屋十分困难，造成人口密度增大，房价升高，生活品质下降的现状。
Tony Recsei博士在这份报告的引言中表示，在花园城市的概念下，人们享受充足的生活空间，有城市的方便，又有乡村的风格，没有贫民窟。人口不断增加带来了很多挑战，很多城市的对策就是提高人口密度，但这种对策带来的后果是，长期努力得到的高生活素质会受到影响。
政府扩建公交 限制城市扩张 可能降低生活品质
报告指出市区土地用途政策造成世界各大城市的房屋价格昂贵至人们几乎无法负担，包括温哥华、多伦多与满地可。
以安省为例，去年安省政府批准了向一个称为推动安省（Move Ontario Project）的公共交通项目投资175亿元。省交通厅长Jim Bradley曾表示： “发展公共交通是政府长远发展的重点。扩宽及改善道路也重要，会继续做，但会看到越来越多的资金将投向公共交通。”
按多伦多城市去年提出的公交轻铁计划，整个城市将增加120公里的服务路线。到2021年，新的线路每年运载力将达1亿7千5百万乘客。
庞大的公交系统要求城市有一定的人口密度，才能有生存及发展的机会。
前安省副省长兼能源及基础设施厅长George Smitherman在去年的一个媒体圆桌会议上说，安省在过去2至3年中，在计划方面改善了很多，像旺市、万锦市、Barrie等都被要求，在扩建的时 候，要有一定的人口密度，不能向4周扩展太大。“我们试图把城市发展成为人口密度高一点，不要那么分散，一开始就要建公共交通。”
政府限制城市向外发展导致房价升高。图为越来越拥挤的多伦多市中心
加拿大安省去年通过环保能源法案（Green Energy Act），大量投资于公共交通基础建设，旨在刺激经济，改善环境。但庞大的公交系统需要一定的人口密度来维持。
加拿大城市机构指模型过份简化
不过加拿大城市机构行政总监基尔默(Brent Gilmour)批评，这份「房价可负担」统计报告过度简化楼市是否难以负担的因素，并未将地区性的房地产市场情形，以及经济情况考虑在内。他更认为报告 中缺乏环境因素，未有考虑到基建、交通等开支。基尔默强调，计算一个都会区的房屋是否难以负担，必须要将社区内的生活品质、是否需要自行驾车、附近有没有 公园或活动中心等考虑在内。他指加国城市在开发住宅区时，政府皆会仔细考虑长远的投资报酬率，并以各项基础建设加以配合。
他说报告书亦没有把城市规划的财经、社会与环保好处包括在内。它们包括较低基建成本、减少舟车劳顿和为不驾车人士而设的城市。基尔默说：「你需看看社区内左邻右里的生活素质，看看居民能否步行或以单车代步，附近是否有公园与其他康乐设施。该研究报告没有顾及这些东西。」
基尔默说加拿大大城市规划就住宅区时顾及投资回报，传统规划模式是在大幅土地上兴建，需要建更多道路、更多水渠和更多电力配合。这些长远的成本可能没有在屋价中反映出来。他说新市镇同时需配合照顾耆老的需要。行动不便的老人家居住边缘地区可能感到弧独。
报告作者葛克斯则反驳指出，新房屋发展区兴建新道路和交通服务的成本与市区密集政策造成房屋与租金昂贵相比只是鸡毛蒜皮。他说：「自由市场应该允许土地发展。城市边缘的土地应该开放发展，不需策划者规定在什么地方发展。」
银行？推动房价的幕后之手